2022-05-17
Popyt spada, ceny w górę
Rosnące stopy procentowe i spadająca zdolność kredytowa ograniczyły znacząco popyt na mieszkania w I kw. 2022 r. Jednocześnie we wszystkich analizowanych miastach na rynku pierwotnym oraz w większości miast na rynku wtórnym ceny mieszkań ponownie wzrosły. Najnowszą analizę rynku mieszkaniowego i kredytowego przedstawia Barometr Metrohouse i Credipass.
Sytuację na rynku wtórnym mieszkań należy rozpatrywać w świetle zachodzących zdarzeń, które nie są bez znaczenia dla kształtowania się popytu i cen nieruchomości. Podwyżki stóp procentowych oraz niepewna sytuacja na rynku będąca wynikiem wojny za naszą wschodnią granicą nie sprzyjają podejmowaniu decyzji o zakupie. Coraz bardziej rynek mieszkaniowy zamyka się też na klientów kredytowych, których zdolność do finansowania zakupu spada z każdym kwartałem.
Mimo wszystko ceny mieszkań idą w górę
– W tym kontekście warto przyjrzeć się cenom, które pojawiły się w transakcjach w I kw. 2022 r. Pierwsza i szczególnie ciekawa obserwacja to spadek średniej ceny transakcyjnej w Warszawie, która znów nie przekracza 12 000 zł za m kw. i jest niższa o 5,4 proc. w odniesieniu do IV kw. 2021 r. Z kolei w dwóch miastach – Krakowie i Gdańsku dzięki wzrostom cen po raz pierwszy w naszym zestawieniu udało się przebić barierę 10 000 zł za m kw., mówi Marcin Jańczuk, współtwórca raportu Barometr Metrohouse i Credipass. Średnie ceny mieszkań w tych dwóch lokalizacjach są niemal identyczne, choć dane historyczne wskazują, że zwykle Stolica Małopolski charakteryzowała się wyższymi cenami niż w Gdańsku. Kolejne miasto z wysokimi cenami mieszkań to Wrocław, lecz tutaj nie odnotowano znaczących zmian w porównaniu do poprzedniego kwartału, a średnia cena zbliża się do 9000 zł za m kw. Kilkaset złotych taniej za m kw. jest w Poznaniu. Rekordzistą wzrostów jest jednak Łódź, gdzie kwartalne tempo wzrostów imponuje (8,8 proc.). Obecnie za m kw. lokalu w tym mieście płacimy ponad 6200 zł. Podobnie jak w Gdańsku wzrosty r/r wynoszą 15,5 proc. Nie są to jednak rekordy roczne podwyżek. Liderem jest Kraków, gdzie ceny wzrosły o ponad 17 proc. Już dziś wysokie ceny przekładają się na mniejsze zainteresowanie zakupem oraz na wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań.
Ostatnie dane z rynku pierwotnego, które opracował portal RynekPierwotny.pl wskazują, że we wszystkich analizowanych miastach ceny mieszkań wzrosły od 2 do 8 proc. w skali kwartału. Spośród największych miast, jedynie w Łodzi i Poznaniu ceny nie przekraczają jeszcze 10 tys. zł za m kw. – Bardzo sugestywny wydaje się fakt, że podwyżki względem IV kw. 2021 r. odnotowano na terenie wszystkich badanych metropolii. Wyniki dotyczące Warszawy, Krakowa, Łodzi oraz Poznania są szczególnie istotne. W marcu Stolica Wielkopolski bardzo zbliżyła się już do poziomu 10 000 zł za m kw. i wszystko wskazuje, że zostanie on przekroczony. Warto pamiętać, że w Poznaniu popyt na nowe „M” od grudnia 2021 r. do marca 2022 r. utrzymywał się na stabilnym i dość wysokim poziomie, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Pod względem stabilności popytu, poznański rynek był wyjątkiem w grupie analizowanych miast. Znaczenie może mieć fakt, że Poznań wciąż cechuje się dość dużym udziałem nowych „M” z ceną ofertową nie większą niż 8000 zł za m kw.
Jak można było oczekiwać droższy pieniądz przełożył się na mniejsze zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi. Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass pod koniec 2021 r. zakup inwestycyjny deklarowało 41 proc. klientów podczas gdy w I kw. 2022 r. wskaźnik ten spadł do 32 proc. Najczęściej kupujemy mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a wśród nabywców przeważają osoby dokonujące transakcji pierwszy raz w życiu.
Wiele zmian na rynku kredytów
Podwyżki stóp procentowych to odczuwalny dla wszystkim wzrost aktualnych rat kredytowych oraz spadek zdolności kredytowej dla nowych kredytobiorców. – Analizując rok do roku widzimy spadek zdolności w zależności od banku o 45% do nawet 65%. Przyczyną tego spadku jest również rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która weszła w życie 1 kwietnia 2022, zalecająca liczenie zdolności z buforem 5,0% czyli zakładając wzrost oprocentowania kredytu o taką wartość. Dotychczasowe założenia rekomendowały liczenie zdolności z buforem 2,5%. W ciągu ostatnich 12-stu miesięcy raty kredytów wzrosły już o około 80%. Przyjmując pod uwagę projekcje wzrostu stóp, pewnie niedługo przekroczymy dwukrotność wysokości raty przed serią podwyżek, komentuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.
Pierwszy raz w historii mamy przypadek, gdzie średnie oprocentowanie kredytu ze stopą stałą jest niższe niż ze stopą zmienną. Wynika to z tego, że część banków nie zaktualizowała jeszcze swojej oferty o ostatnią dużą podwyżkę stóp procentowych. Aktualnie średnie oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą procentową wyniosło ok. 7,55% a ze stopą stałą ok. 7,3%. Dla przypomnienia, jeszcze dwa kwartały temu ta różnica wynosiła 1,46% na niekorzyść oprocentowania stałego. Pozytywną informacją płynącą z rynku jest widoczna obniżka marż kredytu. Już praktycznie każdy bank obniżył mniej lub więcej swoje marże w stosunku do wartości jakie były w zeszłym roku. W aktualnie trudnych realiach rynku kredytowego banki będą starały się przyciągnąć do siebie klientów właśnie przez obniżanie marż.
Najnowszy Barometr Metrohouse i Credipass do pobrania tutaj.
Kontakt:
Marcin Jańczuk
mjanczuk@metrohouse.pl
tel. +48 668 820 616
Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.
+48 22 626 pokaż!
Wypełnij poniższy formularz:
Grupa Metrohouse dba, aby Twoje dane osobowe były przetwarzane w sposób zgodny z przepisami prawa, a ich przetwarzanie nie naruszało Twoich praw i wolności.
Prosimy o zapoznanie się z Klauzulą Informacyjną.
W przypadku chęci uzyskania dodatkowych informacji dotyczących sposobu przetwarzania Twoich danych osobowych, możesz skontaktować się z naszym Inspektorem Ochrony Danych Osobowych pod adresem e-mail: iod@metrohouse.pl
Klauzula Informacyjna
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: „RODO”) informujemy, że administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Metrohouse Franchise S.A. z siedzibą: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa (dalej: „ADO”). ADO umożliwia kontakt przy wykorzystaniu numeru telefonu: (+48) 22 112 19 29 lub drogą listownie na adres siedziby ADO. Współadministratorami danych osobowych (jedynie w zakresie: imienia, nazwiska, numeru telefonu, adresu e-mail) są spółki: Credipass Polska S.A. oraz Primse.com sp. z o. o. obie z siedzibą w Warszawie przy ul. Wołoskiej 22, 02-675 Warszawa (dalej zwane łącznie „Współadministratorami”). Dane kontaktowe inspektora ochrony danych powołanego przez ADO i Współadministratorów: tel.: +48 (22) 626 26 26, e-mail: iod@metrohouse.pl, adres do korespondencji: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa. Pani/Pana dane osobowe na potrzeby przygotowania oferty i świadczenia przez ADO usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przetwarzane są na podstawie art. 6 ust. 1 pkt b) RODO zgodnie z zasadą, że przetwarzanie danych jest zgodne z prawem jeżeli jest niezbędne w celu realizacji umowy lub do podjęcia działań przed jej zawarciem na żądanie osoby. Współadministratorzy przetwarzać będą Pani/Pana dane osobowe w celu złożenia ofert usług własnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt f) RODO. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane przez ADO przez okres 3 (trzech) lat od końca roku kalendarzowego, w którym złożono ofertę finansowania, ubezpieczenia lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jeżeli usługa pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostanie wykonana przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem tych usług zgodnie z wymogami powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Współadministratorzy – w zakresie celu przetwarzania jakim jest oferowanie usług własnych przetwarzać będą dane osobowe do czasu zgłoszenia sprzeciwu na przetwarzanie, a jeżeli została wykonana usługa przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem usługi wymagany przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Jeżeli nie złożono oferty usług dane osobowe będą przechowywane przez okres 3 miesięcy od daty wypełnienia formularza. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (do krajów innych niż kraje Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Udostępnione dane nie będą przetwarzane w sposób automatyczny (profilowanie). Odbiorcami danych osobowych, z zachowaniem wszelkich gwarancji zapewniających bezpieczeństwo przekazywanych danych, mogą być: a. podmioty, którym ADO lub Współadministrator powierzył przetwarzanie danych osobowych, w tym dostawcom usług umożliwiających świadczenie usług pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; b. dostawcy usług prawniczych, usług doradczych i windykacyjnych w przypadku dochodzenia przez ADO roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą; c. podmioty, z którymi ADO zawarł umowę agencyjną, umowę o współpracy, umowę pośrednictwa finansowego, pośrednictwa ubezpieczeniowego lub w pośrednictwa obrocie nieruchomościami (ich pełna lista dostępna jest pod adresami: www.credipass.pl/partnerzy oraz www.metrohouse.pl/partnerzy). Przysługuje Pani/Panu prawo dostępu do danych oraz prawo ich sprostowania, gdy są one nieprawidłowe. W przypadkach określonych przepisami prawa przysługuje Pani/Panu prawo do żądania usunięcia danych, prawo żądania ograniczenia przetwarzania danych, prawo do przenoszenia danych, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego czyli do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku, gdy przy przetwarzaniu Pani/Pana danych ADO narusza przepisy dotyczące ochrony danych osobowych. Podanie przez Panią /Pana danych osobowych jest dobrowolne (konsekwencją ich niepodania będzie brak możliwości podjęcia działań związanych przygotowaniem oferty finansowania lub ubezpieczenia oraz udzielenia informacji w tym zakresie).